Attenti alle dimensioni delle camerette dei vostri figli !

Tornando sull’argomento urbanistico e catastale, perché è necessariamente l’aspetto principale da rispettare per poter portare a termine una compravendita immobiliare, mi preme soffermarmi sulle dimensioni delle camere singole dei vostri cari figli poiché, molto spesso queste sono inferiori rispetto alla normativa nazionale riguardante la salubrità delle abitazioni.

E già, perché non tutti probabilmente sanno che il Decreto Ministeriale della Sanità del 5 luglio 1975 limita la dimensione minima di una camera singola a  9 mq.

Le regole igienico sanitarie introdotte dal legislatore per gli edifici nel 1975, si resero necessarie per frenare un livello di speculazione edilizia che, in quegli anni, aveva spinto le imprese costruttrici a sfruttare al massimo i metri quadri di suolo a disposizione, per vendere appartamenti e ricavarne elevati profitti.

Oltre a stabilire le dimensioni delle camere, singole e doppie, il predetto Decreto introdusse anche le altezze minime dei diversi ambienti (disimpegni, servizi, ripostigli ecc.), la superficie minima dei monolocali e, cosa importante, la dimensione delle aperture per l’areazione; in pratica le finestre devono avere una superficie corrispondente ad 1/8 del pavimento del singolo ambiente, stanza o cucina che sia. In ultimo fu imposta la presenza di una cappa aspirante sul piano di cottura.

Ma, tornando alla dimensione minima delle camerette singole dei vostri figli, vedo ormai in modo ricorrente, in parecchie abitazioni, nate come bilocali di 50/60 mq. circa coperti, la trasformazione dell’ambiente cucina in camera singola, magari anche con presenza di un letto a castello, e l’installazione dell’angolo cottura nel soggiorno adiacente.

Ma se l’ex cucina è di 8 mq anziché 9 mq che succede quando andrò a vendere l’abitazione? Come potrò regolarizzare tale difformità in planimetria?   

Questo problema urbanistico mi è capitato proprio in questi giorni per una vendita in zona Acilia – Monti San Paolo, con le Parti coinvolte nell’acquisto, di cui quella acquirente con necessità di saldare l’acquisto attraverso l’erogazione di un mutuo ipotecario, che mi pregavano di risolvere, attraverso una pratica edilizia Cila in sanatoria presentata da un tecnico abilitato tale difformità.

Purtroppo sono stato costretto ad informarli che, essendo la cameretta sotto dimensionata rispetto alle normative in vigore di ben 1 mq., non era possibile sanare l’incongruenza presente se non attraverso:

• o il ripristino della cucina nel suo ambiente originario;
• o attraverso lo spostamento di una o più pareti al fine di permettere all’ambiente di raggiungere i fatidici 9 mq. In questo caso però, essendo la casa completamente ristrutturata da pochi mesi, ed avendo i suoi confini: uno con l’abitazione adiacente, il secondo sul balcone, il terzo verso il bagno che, riducendolo, non avrebbe più avuto delle dimensioni idonee a contenere i sanitari presenti ed il quarto verso l’ingresso e la porta d’entrata, questa soluzione è risultata di impossibile applicazione.

Come fare?   

Non ci sono altre alternative a quanto esposto. Il proprietario ha provveduto a spostare mobilia ed elettrodomestici nell’ex cucina ripristinando la corrispondenza in planimetria catastale, evitando semplicemente di riallacciare acqua e scarichi alle vecchie tubazioni ancora presenti sotto l’intonaco di una delle pareti lunghe,  ha posizionato il letto singolo ed un armadio a due ante nel soggiorno davanti alla zona cottura eliminata, è stata convocata la perizia tecnica della banca di parte acquirente che ha dato esito positivo e , credo ormai entro i primi 15 gg del mese di settembre andremo a sottoscrivere il rogito notarile con il quale verrà trasferita la proprietà ai ragazzi che hanno capito ed accettato il fatto che questa era l’unica strada percorribile per permettere il loro acquisto. Indubbiamente il proprietario, si è reso disponibile, entro la data del rogito, a ripristinare l’angolo cottura in soggiorno garantendo la funzionalità dei suoi servizi e letto singolo ed armadio in “cameretta” essendo stato concordato una compravendita che prevedeva anche gli arredi ed elettrodomestici contenuti al suo interno.

In conclusione, ci tengo ad invitarvi a prestare la massima attenzione nelle ristrutturazioni che effettuate nelle vostre abitazioni, mirate molto spesso al realizzo della camera singola per il vostro bambino pensando sia la soluzione più efficace a permettervi di vivere l’abitazione ancora per un po’ di anni, a rispettare le dimensioni dei 9 mq. per le camere singole e le dimensioni delle finestre che le devono aerare e, a diffidare di coloro che vi “semplificano” soluzioni future in caso di vendita, prospettandovi diciture degli ambienti da inserire nelle nuove planimetrie tipo: studio, lavanderie, stirerie, ripostigli (che a differenza di quanto si può immaginare fino a 4 mq. devono avere finestra e, dai 5 ai 9 no!) e quant’altro non previsto dalle normative in materia edilizia.

Ricordatevi inoltre che, false dichiarazioni di tecnici e proprietari che attestino superfici non corrispondenti alla realtà, sono soggette a denunce di tipo penale e possono invalidare atti di compravendita anche a distanza di molti anni se scoperte!