CILA e SCIA: cosa sono e perché sono importanti

Al giorno d’oggi la regolarità urbanistica e catastale degli immobili sono elementi essenziali per poter intraprendere una vendita ed evitare antipatiche situazioni di stallo che spesso sfociano in contenziosi inaspettati. Cila che Scia sono pratiche edilizie destinate a regolarizzare modifiche interne ed esterne (di prospetti) realizzate in precedenza senza le dovute autorizzazioni.

Come già spiegato in precedenza, nella maggior parte dei casi, sarà necessario garantire al vostro acquirente la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e pertinenze al fine di sottoscrivere il rogito notarile, l’erogazione di un eventuale mutuo e per il saldo prezzo della compravendita. Pertanto, prima di immettere l’immobile sul mercato, il mio consiglio è quello di affidarvi ad un tecnico (geometra, architetto o ingegnere iscritto ai rispettivi Albi) che rediga una relazione che attesti lo stato attuale della vostra abitazione e sue eventuali pertinenze, in merito a quanto da dover garantire. È in questa fase che si comincia a parlare con il tecnico della necessità di effettuare una Cila o Scia che permettano di sanare le possibili difformità interne ed esterne evidenziatesi nel sopralluogo rispetto alla planimetria catastale depositata presso il Catasto Fabbricati del Comune di Roma. Entrambe prevedono sanzioni economiche, più o meno corpose secondo i casi, oltre al giusto compenso spettante al tecnico che dovrà provvedere alla presentazione della pratica idonea. I tempi possono variare a seconda degli uffici con cui il professionista dovrà interfacciarsi, dal tipo di autorizzazione da dover ottenere e dalle difficoltà burocratiche oggi causate dalla pandemia in essere.

Ma entriamo un pochino nel dettaglio per fornirvi quei concetti base che possono esservi utili nelle situazioni più comuni a cui è probabile vi troviate di fronte, lasciando le spiegazioni ancor più specifiche ai tecnici che andrete ad interpellare per affidare l’incarico.

Che cos’è una CILA?

La CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – è una pratica edilizia introdotta nel 2010 per comunicare la volontà di apportare modifiche interne all’abitazione e serve ad aggiornare la planimetria catastale depositata in Catasto Fabbricati per renderla corrispondente a quella del “fine lavori”.

La CILA comunica opere che potrebbero essere definite come manutenzioni straordinarie “leggere” come, ad esempio, una diversa distribuzione degli spazi (compreso l’abbattimento di tramezzature non portanti).  Nelle opere ricadenti nella Cila sono comprese anche il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) e l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere che possono comportare la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari (nonché del carico urbanistico come l’aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

Essa va presentata presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUET) territorialmente competente. A depositarla può essere sia il proprietario (o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”), che l’inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile. Anche un professionista abilitato, iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere, può presentare la CILA, se delegato da uno dei comproprietari. Detto questo, va ricordato che il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è ormai comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.). Vista pertanto la necessità di avvalersi di un tecnico sarà lui, nella maggior parte dei casi, a presentare la Cila.

Che cos’è una SCIA?

A gradi linee possiamo dire che la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA quando gli interventi riguardano opere che insistono sui prospetti degli edifici (nella maggior parte dei casi aperture di finestre e porte finestre). In tal caso, il più delle volte, il professionista incaricato è costretto ad accedere al progetto di costruzione del fabbricato coinvolto per effettuare verifiche e confronti con quanto realizzato in conformità alla/e licenza/e di costruzione. La SCIA, viene anche utilizzata per effettuare cambi di destinazione d’uso.

E se sono presenti difformità  nella planimetria catastale? Come facciamo a regolarizzarle?

Decidendo di affrontare una vendita, è oggi necessario regolarizzare tutte le variazioni presenti nella visura catastale storica degli immobili, anche se antecedenti al vostro acquisto, che non siete in grado di giustificare attraverso idonea documentazione urbanistica. Un classico sono le varie “esatte rappresentazioni grafiche e/o diverse distribuzioni dei spazi” che, a suo tempo, venivano accettate dai notai anche se avevano semplicemente aggiornato solo la planimetria in Catasto.

Dopo aver interpellato un tecnico per avere la relazione attestante lo stato di salute urbanistico e catastale della vostra abitazione e sue pertinenze, nella maggior parte dei casi risulta necessario regolarizzare la classica parete abbattuta nell’ingresso per rendere a vista il soggiorno, la creazione di un ripostiglio utile in casa, un controsoffitto che ha abbassato la quota del soffitto o, ancor più, la realizzazione di un secondo servizio o dell’angolo cottura a discapito della vecchia cucina che è divenuta – se almeno di 9 mq – una cameretta per il vostro bambino.

E’ possibile sanare e regolarizzare tutte le difformità attraverso le medesime pratiche edilizie CILA e SCIA denominate “IN SANATORIA” detto anche “ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’”.  Queste prevedono il pagamento entrambe una sanzione di € 1.000,00 + diritti di istruttoria che possono variare a secondo del titolo urbanistico utilizzato. Inoltre dovrà essere aggiunto l’onorario del professionista incaricato di redigere, presentare e seguire fino al suo buon fine la pratica edilizia necessaria per ciascun caso specifico.

Relativamente alla SCIA, i costi possono lievitare a seguito di calcoli tecnici  da applicare per le superfici oggetto di sanatoria.

Quali sono  i tempi da considerare per ciascuna pratica?

Per una semplice CILA possono essere sufficienti 30 giorni ma possono dover essere necessari anche sei mesi per portare a termine una SCIA.

Spero di essere riuscito a presentare, il più chiaro e semplice possibile, quelli che sono gli aspetti urbanistici e catastali più ricorrenti da affrontare nelle compravendite immobiliari e aver efficacemente spiegato il perché sono convinto che, in questo mercato, non si possa più prescindere dall’avvalersi di professionisti  seri e competenti sia per gli aspetti tecnici appena trattati che per l’intera intermediazione immobiliare.